別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新温泉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町七釜字浦田１５番１ ②地積 　(㎡) 1,144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 Ｓ1 低層店舗のほかに住 宅等も見られる路線 商業地域 北東10m国道、北西側道 水道、下水 浜坂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   140 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 浜坂駅南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 店舗のほか住宅等も見られる路線商業地域であるが商業地としての熟成度は未だ低いままで、将来も当面はこの 状況が続いていくものと予測した。今後の地価は、やや下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町及びその周辺市町も含む但馬全域の商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁の ある個人事業者及び中小法人が大半である。当地域は店舗を主とする新温泉浜坂ＩＣ至近の路線商業地域で、昨今商業 の中心がロードサイド型大型店舗へと移行するに従い、発展が期待されるが近年店舗の新規出店はなく、また背後人口 の減少も相まって需要は弱含みである。商業地で取引も少なく、規模等も様々で、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗等を主とする商業地域で、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益価格の試算は断念した。商業地 で取引は少ないが、自用目的が大半で、収益目的は殆ど無い。取引事例は比較的規範性の高いものを収集でき、また市 場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格 を標準に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [101.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新温泉町の人口は減少傾向で推移している。 景気は新型コロナの影響で依然不透明な状況 にあり、不動産取引市場は低調である。 店舗のほか住宅等も見られる路線商業地域と して、地域要因に特段の変動はないものの、 地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％