別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新温泉 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 3,800,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町高末字家本５５７番 ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成の住宅地 域 西5.5m町道、南側道 水道、下水 浜坂 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   350 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 浜坂駅東方 5.7km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた農家集落地域であり、特段の変動要因はないため、当面は現状を維持するものと思料する。し かし、過疎化が進行しており、需要増加も見込めないため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町及びその周辺町の住宅地域である。需要者の範囲は同一需給圏内の居住者や地縁者にほぼ限定さ れ、外部からの転入者はかなり少ない。圏内は既成住宅地域や集落地域が多く、人口動態や地域経済の低迷により、需 給いずれもが低調であり、縁故取引が支配的である。圏内の取引件数自体が少なく、不均質な価格帯の画地が多いこと から取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町中心部から離れた集落内に位置し、賃貸市場が未成熟で、賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用を断念した。 近隣地域や周辺類似地域においては自用目的の取引が多く、同一需給圏内の類似地域における類似性の高い取引事例を 選択しているため、比準価格は信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　養父 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [148.6] [101.0] 100 7,950  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内は人口減少が著しく、高齢化率は県平均 よりもかなり高い。なお、住宅地需給におい て新型コロナの影響は実感できない。 地域要因に特段の変動はないが、利便施設か ら遠いため、町内において選好性が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％