別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 香美 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香美 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅等が密集する漁 港背後の住宅地域 北東3m町道 水道、下水 柴山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３ｍ町 道 交通 施設 柴山駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として成熟しており、特に地域要因の大きな変動もなく、当面は現状の居住環境を維持するものと 思料する。街路条件に劣り、人口動態等を踏まえると地価は弱含みが継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で圏外からの転入者は 少ない。香美町は既成の戸建住宅地域又は集落地域が中心であり、分譲地開発はほとんど見受けられず、地域経済低迷 の影響等から需給関係は全般的に弱含みである。当該地域及び周辺地域は取引件数自体が少なく、個別事情を反映して 価格帯も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の戸建住宅地域内に存し、賃貸需要がなく、経済合理的に賃貸事業が成り立つ賃貸建物の想定が困難であるため、 収益還元法の適用を断念した。比準価格については、需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺等の取引価格水 準であると考えられ、実際の取引事例から求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判 断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,600 円／㎡ [ 93.7] 100 100 [101.0] 100 [108.1] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は顕在化していないが、町 内経済の停滞、人口・世帯数の減少、高水準 の高齢化率等、住宅地需要を縮小させる要因 が目立つ。 地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要 因も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.9 ％  ％