別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上郡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 西4.9m県道 水道、下水 上郡 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．９ｍ県道 交通 施設 上郡駅東方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの在来の集落地域で、特に大きな変動要因も見られないことから、今後も現状類似の状況で推移するも のと予測する。高齢化や人口減少等の一般的要因を背景に、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町の集落地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者に限定される傾向があり 、圏外からの転入者は少ない。人口減少及び少子高齢化の進行や市街化調整区域に存することによる行政的制約から、 土地需要は低迷している。取引される規模や形状等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が見られる農地の中の住宅地域であり、市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断 念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定す ることが一般的であり、取引の実態を反映した比準価格の信頼性は高い。したがって本件では、代表標準地との検討も 踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [118.9] [100.0] 100 9,340  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び少子高齢化等を背景に、地縁性 の強い集落地域の土地需要は継続的に減退し ている。 幹線道路背後の集落地域であり、特に大きな 変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.6 ％  ％