別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 上郡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町竹万字西田２３４番 ②地積 　(㎡) 374   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅も見られる既成 住宅地域 東5m町道 水道、下水 上郡 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 上郡駅南東方 630m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の農村集落内の住宅地域で、駅への接近性には優れるが、街路の系統性にやや劣り、今後も地価は下落傾向 で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上郡町及びその周辺市町の既成集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が主で、圏外からの転入 者は極めて少ない。周辺の区画整備された区域では住宅建設が進む一方、当該地域は、古くからの集落地域であり、特 に地域要因の変動は見られず需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は取引自体が少なく、また取引規 模等も様々であるため見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧集落内の戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟しておらず、共同住宅等の想定は非現実的であり、収益価 格の試算は断念した。また戸建住宅建築等の自用目的での取引が中心であることから、取引価格の水準を指標として価 格が決定されることが一般的だと認められる。従って、より説得力を有する比準価格を採用し、一般的要因及び地域の 特性ならびに地価の動向、さらに単価と総額との関連にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率は４０％を超え、人口減少による過 疎化も相まり、地方経済は低迷しており、コ ロナ禍の影響が長期化することの不透明感が 存する。 地域的な状況変化は特にないが、集落外部の 住宅地域と比して選好性の低下が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.2 ％  ％