別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福崎 9-1 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.

鑑定評価額 777,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神崎郡福崎町西治字白輪１７１４番１４外 ②地積 　(㎡) 40,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 大規模の倉庫がみら れる工業地域 南10m町道、三方路 水道、下水 福崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    40,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 福崎駅南西方 2.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は狭くは兵庫県内陸部のＩＣ接近型工業地、広くは姫路市を中心とした兵庫県南部全域の工業地域を包含す る圏域と判定した。近隣地域およびその周辺では流通関連の事業所が見られ、昨今では用地不足により、隣接地の買収 など敷地の拡大も図られている状況にある。通販の伸長による流通業務用地は兵庫県下全般で不足気味である。工業地 は利用形態・規模等による個別性が強く中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己所有の工場、倉庫が中心で賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった 。取引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映する ものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額 と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [174.0] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫県下全般に工場地は不足気味であり、流 通関連を中心に需要は旺盛である。コロナ禍 によるマイナスの影響の全貌は未だ見えてい ない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％