別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福崎 -1 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神崎郡福崎町福田字野添４７０番１９ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東6.6m町道 水道、下水 福崎 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．６ ｍ町道 交通 施設 福崎駅西方 400m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として概ね熟成した地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福崎町およびその隣接市町、用途的類似地域は戸建住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者が大半を 占める。町内では新規の宅地分譲も散見されるが、住宅地に対する需要は限定されており。比較的利便性の高い既存の 住宅地域においても需要は弱含み。土地は６００万～８００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円～２５００万円 程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする地域にあり、賃貸市場が未成熟で画地規模も小さいことから賃貸建物の想定が困難であるため、収 益還元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比 準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、居住快適性に影響を与える 価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　福崎 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は微減傾向、福崎駅前の整備事業は 完了しているが、土地需要に大きな影響は見 られない。 周辺で既存住宅の建て替え、修繕等が見られ る程度で特筆すべき変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％ -0.9 ％