別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 播磨 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 81,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町北本荘２丁目８６４番１０ ｢北本荘２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東6m町道 水道、ガス、下水 播磨町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 播磨町駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、残っている農地については順次宅地化が進んでいくものと予測 する。地価は今後も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は播磨町及び周辺市町の住宅地域であり、需要者の中心は播磨町及び隣接市町の居住者である。住環境が比 較的良好な区画整然とした住宅地域であり周辺で新規分譲も見られるなど需要が認められ地価は安定的に推移している 。土地で８００～１，０００万円程度、新築の戸建分譲で２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地 域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定 は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であることから収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用 し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　播磨（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町の人口はほぼ横這い状態であるが生産 年齢人口は減少している。ＪＲ駅徒歩圏や区 画整理地区、新規分譲地の需要は安定的であ る。 区画整然とした住宅地域で、周辺では宅地開 発が行われているなど地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％