別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 播磨 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町北野添２丁目１７番３ ｢北野添２－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北東6m町道 水道、下水 土山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土山駅徒歩圏内の住宅地の需 要は安定している。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 土山駅西方 750m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はＪＲ土山駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であり、徒歩圏内に商業施設もあり需要は堅調である。地 価は当面安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね播磨町内及び隣接市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域内の居住者等であり、圏域外か らの需要者は少ない。近隣地域の如く最寄駅や買物施設への接近性に優れた利便性良好な住宅地域に対する需要は根強 く、近時の経済情勢下においても、需要は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地は１，２００～２，００ ０万円程度、新築戸建住宅は３，０００～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は戸建住宅地域として成熟してお り、公法規制、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域と しての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることよ り比準価格を採用し、代表標準地からの検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 95,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は 不安定な状況にあるが、住宅に関しては不動 産市場は落ち着きを見せている。 ＪＲ土山駅徒歩圏内の住環境良好な地域で、 安定した需要を背景に地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％