別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 稲美 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲美 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹   TEL.

鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡稲美町加古字中新田中２４３６番１外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東6.7m町道 水道、下水 東加古川 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．７ｍ町道 交通 施設 東加古川駅北東方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部からやや離れた既成住宅地域であり、地域要因の変動は特段認められず、現状を維持しつつ推移すると 予測される。町中心部の区画整理地等に需要が流れる傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は稲美町及び周辺市町の市街化調整区域を中心とした住宅地域。需要者の中心は地元地縁者が大半であり圏 外からの転入者は少ない。中規模の農家住宅が存する集落地域であり、少子高齢化や利便性の良好な町中心部の区画整 理地等へ需要が流出しており需要は弱含みである。旧来からの農家集落地域であり取引自体が少なく、取引される価格 帯も規模等によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は農家住宅が建ち並ぶ市街化調整区域内の住宅地域で、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸 住宅の想定をすることが困難であるため収益還元法の適用を断念した。当該地域は周辺の取引相場に着目して取引が行 われることから、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用のうえ、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加古川 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲美町の総人口は減少傾向である。区画整理 地区等の需要は底堅いが、郊外は利便性の劣 る地域が多く地価は下落傾向である。 稲美町郊外の農家集落地域であり利便性が劣 るため地価は弱含みである。地域要因に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％