別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 たつの 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの 9-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 407,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市揖保川町正條字馬路２０３番１外 ②地積 　(㎡) 11,583   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ工業地域 南25m国道、四方路 水道、下水 竜野 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 竜野駅北東方 650m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工業地域として成熟しており、今後も概ね現状を維持して推移するものと思料する。国道に面し、物流関係業種 よりの需要も期待され、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、たつの市を中心に兵庫県南西部の工業地域として周辺市町に及ぶ。当該地域は中小工場地域であり、需 要者は地縁関係のある圏内の中小企業が中心である。当地域は、内陸型の国道に面した地域に存し、比較的交通の利便 性に優れ、相対的に需給は均衡していると思われる。取引される規模等はまちまちで取引件数も少なく、需要の中心と なる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域及び周辺地域は自用目的での取引が支配的で、賃料水準の把握が困難であるため、収益還元法の適用は断念し た。比準価格は、圏域内の工業地域及び工住混在地域にかかる取引事例に基づいて算定した実証的な価格であるため、 信頼性が高く、市場性を反映しているものと思料する。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 62.6] [100.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は、感染症の影響が残る中で持ち直 している。雇用情勢は引き続き弱い動きとな っているものの、求人等に持ち直しの動きも 見られる。 地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要 因も見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -36.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％