別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 たつの -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -15 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 山陽網干 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 山陽網干駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地や農地があるものの成熟した郊外の住宅団地であるため、現状の居住性を維持するものと思料する。新 興の住宅地域と比較して選好性が弱いため、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市とその隣接市町の住宅地域である。需要者は圏域内の居住者が中心であり、圏域外からの転入者 は少ない。昭和期に開発された住宅団地であり、郊外かつ市街化調整区域内に位置するため、利便性に劣り、未利用地 が多く、需給は弱含みとなっている。また、近隣地域及び周辺類似地域内での取引自体が少ないため、中心となる価格 帯は見出し難い状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅団地内に位置し、周辺には共同住宅等の収益物件が見られず、賃貸市場が未成熟であるため、 収益還元法の適用を断念した。比準価格については、当該標準地と同じ圏内の類似地域における市街化調整区域内の住 宅地事例を選択しているため、信頼性が高く、市場性を反映しているものと判断する。よって、比準価格を採用し、代 表標準地との均衡を確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [105.9] [102.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均と 比較してやや高い。土地取引件数は直近で増 加しているが、郊外・集落地域の宅地需給は 総じて弱い。 地域要因に特段の変動はない。新型コロナの 影響は顕在化していないが、未利用不動産が 周辺で多く見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.5 ％  ％