別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 たつの -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -11 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い国道背後の住 宅地域 西7.5m市道 水道、下水 山陽網干 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７．５ ｍ市道 交通 施設 山陽網干駅西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和後期に造成された小規模な分譲地で成熟しているため、当面は現状の住環境を維持するものと思料する。地 域の価格形成要因を考慮すると地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が大半で、圏外から の転入者は少ない。周辺地域において新規分譲は小規模な開発が散発的に見られる程度であり、旧町中心地の都市機能 低下による選好性低下も相まって、需給関係は弱含みで推移している。また、土地は５００万円～１，０００万円程度 、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度が地域における取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には共同住宅が見受けられるが、戸建住宅を主とする既成住宅地であり、敷地規模及び指定容積率が小さく、 共同住宅の想定は事業収支の観点から非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域や周辺類似地域の 取引は価格形成要因から勘案すると居住性や快適性を重視した自用目的が支配的であるため、信頼性の高い比準価格を 採用し、代表標準地との均衡も確認して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [141.1] [100.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均と 比較してやや高い。土地取引件数は直近で増 加しているが、郊外・集落地域の宅地需給は 総じて弱い。 地域要因に特段の変動はない。新型コロナに よる需要への影響は顕在化していないが、旧 町の都市機能低下による需要減少が懸念され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％