鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

たつの -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＫ７０４Ｙ -95	たつの市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	ＴＣ７０４Ｙ -63	たつの市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	ＫＳ７０４国 -14	たつの市		貸家建付地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	ＩＫ７０４Ｙ -63	たつの市		更地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＹＴ７０４国 -37	たつの市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,312	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	37,831	100 [ 108.9]	34,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 45,445	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,062	100 [ 124.7]	34,532		34,900
c	(　 ) 40,437	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	44,301	100 [ 127.9]	34,637		35,000
d	(　 ) 42,081	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,408	100 [ 119.3]	34,709		35,100
e	(　 ) 33,854	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	41,239	100 [ 119.1]	34,626		35,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

たつの -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず、原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,022,145	560,355	2,461,790	2,409,000	52,790	（　0.9721） 51,317	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,115,587 円　　　　（　 4,810 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

たつの -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	Ｗ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）５４㎡×２×２層

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	108.00	100.0	108.00	1,166	125,928	1.0	125,928
							2.0	251,856
2～ 2	共同住宅	108.00	100.0	108.00	1,178	127,224	1.0	127,224
							2.0	254,448
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		253,152		253,152
								506,304

⑨年額支払賃料	253,152 円　×　12ヶ月　＝　 3,037,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,037,824 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 318,182 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,863,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,152 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 506,304 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,929 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	144,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,296 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,022,145 円　　　　（　 13,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳ７０４賃　　　　-2	1,009 ( 1,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,246 円/㎡　月額支払賃料（　 1,178 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＳ７０４賃　　　　-3	1,436 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,198
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

たつの -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,455 円	3,181,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,355 円　（　　　　　　 2,415 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,409,000 円（　　　　　 10,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,022,145 円
②総費用	560,355 円
③純収益　①－②	2,461,790 円
④建物等に帰属する純収益	2,409,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,115,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,810 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
たつの -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

たつの -8

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　吉田　勉

TEL.

鑑定評価額

8,120,000 円

１㎡当たりの価格

35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南西5m市道	水道、下水	播磨新宮 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

播磨新宮駅南方

1.1km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地域であり、地域的に特段の変動要因はないため、現状の住環境を維持するものと思料する。市中心部
からは離れており、住宅地需要は弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,130 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心とし、圏外からの転
入者は少ない。隣接地域に土地区画整理済のエリアがあるものの、未利用地や農地が多いため、周辺地域の住宅地需要
は弱含みである。また、土地は５００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円
程度が地域における取引の中心価格帯となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅等が見受けられるが、相続目的や節税対策のものが多く、土地取得費が回収できる程度の賃料水準が
形成されていないため、収益価格は比準価格と比較してかなり低位に試算された。自己居住目的の取引が主であり、収
益物件所有目的の売買はほとんどないため、本件は比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡も確
認し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　たつの -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,100 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[182.1]

[101.0]
100

34,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均と
比較してやや高い。土地取引件数は直近で増
加しており、新設住宅着工戸数も回復傾向に
ある。

地域的に特段の変動要因は見られない。なお
、新型コロナによる需要への影響は顕在化し
ていないが、既成住宅地域であるため、需給
は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

たつの -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＫ７０４Ｙ -95	たつの市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
b	ＩＫ７０４国 -56	たつの市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西4.5m、角地		２住居 (70,160)
c	ＩＫ７０４Ｙ -63	たつの市		更地	（　）	ほぼ整形	北7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＹＴ７０４国 -37	たつの市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,312	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	37,831	100 [ 108.9]	34,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 34,661	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	33,837	100 [ 96.8]	34,956		35,300
c	(　 ) 42,081	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,408	100 [ 122.4]	33,830		34,200
d	(　 ) 33,854	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	41,239	100 [ 120.0]	34,366		34,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

たつの -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,025,782	560,510	2,465,272	2,409,000	56,272	（　0.9721） 54,702	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,189,174 円　　　　（　 5,130 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

たつの -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	Ｗ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５４㎡、使用容積率は周辺を考慮、平面式駐車場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	108.00	100.0	108.00	1,168	126,144	1.0	126,144
							2.0	252,288
2～ 2	住宅	108.00	100.0	108.00	1,180	127,440	1.0	127,440
							2.0	254,880
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		253,584		253,584
								507,168

⑨年額支払賃料	253,584 円　×　12ヶ月　＝　 3,043,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,043,008 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 318,701 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,868,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,584 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 507,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 155,193 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,025,782 円　　　　（　 13,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＴ７０４賃　　　　-9	1,133 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	100 [101.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,235 円/㎡　月額支払賃料（　 1,168 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＹＴ７０４賃　　　　-11	1,009 ( 1,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.9]	100 [ 75.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	1,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

たつの -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	95,610 円	3,187,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,510 円　（　　　　　　 2,416 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0580 ×　 40 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,409,000 円（　　　　　 10,384 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,025,782 円
②総費用	560,510 円
③純収益　①－②	2,465,272 円
④建物等に帰属する純収益	2,409,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,272 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,189,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,130 円／㎡）