別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 たつの -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町堂本字天神６１１番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 本竜野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 本竜野駅南方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未利用地もあるが、戸建住宅地域として成熟しつつあるため、現状の居住性を維持するものと思料する。周辺の 住宅地分譲の売行きは順調であるため、当該地域の地価は横這いから上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者を中心であり、圏外からの 転入者は少ない。本竜野駅を中心に周辺地域において小規模開発分譲による住宅地供給が多く見受けられ、販売状況も 概ね順調であるため、圏内の住宅地需給関係は安定的に推移している。また、土地は１，０００万円～１，５００万円 程度、新築の戸建住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が地域における取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の高い区画整理済の戸建住宅地で周辺地域には共同住宅が見受けられるが、敷地規模等から経済合理的な規模の 賃貸建物想定が困難なため収益価格の試算を断念した。取引は居住性・快適性を重視した自己居住目的が主で収益物件 を所有目的とした売買はほとんどないため、本件は比準価格を採用し、指定基準地との検討結果も踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　たつの（県） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     62,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均と 比較してやや高い。土地取引件数は直近で増 加しており、新設住宅着工戸数も回復傾向に ある。 地域要因に特段の変動はない。新型コロナに よる需要への影響は顕在化しておらず、周辺 地域において住宅地分譲開発が進展している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％ +1.1 ％