別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 たつの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　小畑　敬重   TEL.

鑑定評価額 4,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町島田字西川原５２６番１６ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、下水 本竜野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ　市 道 交通 施設 本竜野駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部より少し離れて位置する、中規模に一団開発された古くからの住宅地域である。周辺の新興住宅地域 に比べ、見劣りは否めず、地価は弱含みに推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、たつの市及びその近接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの 転入は少ない。周辺の新規分譲地や最近整備された区画整理済地区と比較すると、当該地域はやや見劣りすることから 宅地需要は若干の弱含みで推移している。取引の中心となる価格帯は、規模にもよるが、土地で５００万円程度、新築 戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模等から市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、収益価 格の試算は断念した。一方、取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点 からも、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [157.0] [100.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は少ないが、人口減少等によ り地域経済は低迷しており、利便性の良い一 部の地域を除き地価は弱含みで推移している 。 地域的な状況変化は特にないが、周辺部の新 しい住宅地域と比して選好性の低下が窺える 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％