別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 たつの -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町中霞城１５１番 ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北5.5m市道 水道、下水 本竜野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 　市道 交通 施設 本竜野駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの城下町であり、特段の変動要因は見られないが、付近では相続に絡んでの安値取引が散見され、地価 は暫く弱含み傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、たつの市及びその近接市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入は 少ない。土地供給の少ない地域で、居住環境が良いこともあり引き合いは比較的多い。規模の大きい画地が多く、土地 で２，０００万円前後～２，５００万円前後が取引の中心となる価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積率等の行政的条件により経済合理性を有する収益物件の建築を想定できなかったため、収益還元法の適用を断念し た。自用目的の取引が中心の地域で、需要者は一般の取引市場における価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが ほとんどであることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地と の検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は現状実感されないものの、 人口は減少傾向で推移しており、本竜野駅周 辺の利便性の高い地域に集約される傾向にあ る。 風情ある街並みが残る既成住宅地域であり、 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％