別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 7,370,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市木梨字西原１０３７番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.4m市道 水道、下水 社町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．４ ｍ市道 交通 施設 社町駅東方 3.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に戸建住宅が建ち並んで熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はない。今後も当面は現 在の環境を維持しつつ、地価は若干ながら弱含んで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加東市を中心に隣接各市に形成された市街化区域内の住宅地域にわたる。需要者は圏内に地縁を持つ者が 中心で、地元需要が大半を占める。地場産業の衰退や少子高齢化等の影響から、全体的な住宅への需要は低調な一方で 、区画整理や小規模開発等による新規供給は続いており、それらは底堅い需要に支えられている。近隣地域及びその周 辺での売買の中心価格帯は、土地７５０万円程度、新築の建売住宅で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が見られず、賃貸市 場が形成されていない状況にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるため、収益価格は試 算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.8] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅市場において新型コロナウイルス感 染症による影響は顕在化していないが、人口 減少や少子高齢化等の要因が住宅需要に影響 を与えている。 街区や街路が整然とした住宅地域で住環境は 熟成しているが、最寄駅から遠く、建ち並ぶ 住宅も古くなり、あまり新陳代謝が進んでい ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％