鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

淡路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ４０４Ｙ -36	淡路市		更地	（　）	台形	北西14m国道、北東4m、角地		（都） (80,200)
b	ＫＲ４０４Ｙ -38	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＫＲ４０４国 -34	淡路市		更地	（　）	不整形	北西9m県道、北2m、角地		（都） (70,200)
d	ＭＳ４０４Ｙ -67	淡路市		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、南東3m、角地		（都） (80,200)
e	ＫＴＭ４０４Ｙ -84	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6.9m県道、中間画地		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,417	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	26,288	100 [ 103.0]	25,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,857	100 [ 96.0]	31,101		31,700
c	(　 ) 33,259	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	36,585	100 [ 90.9]	40,248		41,100
d	(　 ) 38,897	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.9]	41,690	100 [ 112.2]	37,157		37,900
e	(　 ) 28,449	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,083	100 [ 89.1]	30,396		31,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

淡路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,957,671	3,312,243	13,645,428	13,180,000	465,428	（　0.9760） 454,258	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,324,045 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	647 ㎡	18.4 m x 35.7 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅。１階は店舗、２・３階はファミリータイプの共同住宅、各階５戸の合計１０戸、一戸当たり面積約７０㎡。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

３階建ての店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	88.0	352.00	1,520	535,040	3.0	1,605,120
							3.0	1,605,120
2～ 3	住宅	400.00	88.0	352.00	1,248	439,296	1.0	439,296
							2.0	878,592
～

～

～

計		1,200.00	88.0	1,056.00		1,413,632		2,483,712
								3,362,304

⑨年額支払賃料	1,413,632 円　×　12ヶ月　＝　 16,963,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃借人負担の保証制度加入等により保全

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,963,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 848,179 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,115,405 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,483,712 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,595 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,362,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 818,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,957,671 円　　　　（　 26,210 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０４賃　　　　-1	1,330 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	1,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,248 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＪ４０４賃Ｙ　　　　-11	1,313 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,236
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	678,543 円	16,963,584　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,312,243 円　（　　　　　　 5,119 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,180,000 円（　　　　　 20,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,957,671 円
②総費用	3,312,243 円
③純収益　①－②	13,645,428 円
④建物等に帰属する純収益	13,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	454,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,324,045 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
淡路 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

淡路 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　入田　裕和

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	淡路市育波字蓮ノ脇５９０番３				②地積　(㎡)	647 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	店舗ＳＲＣ2	低層店舗等を中心に空地も見られる路線商業地域	北西7.5m県道、背面道	水道	北淡診療所前停 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗等の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

北淡診療所前停南西方

370m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等を中心とする路線商業地域として熟成しており、パソナグループの進出等が認められるが、当面は現
状維持で推移するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移するが、下落幅は縮小するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は淡路島全域に存する商業地域である。需要者の中心は、圏内の法人及び個人事業者が大半を占める。最近
では、パソナグループの進出が認められ、地域経済はやや持ち直しつつあるが、需要は依然としてやや弱い。なお、中
心となる価格帯については、取引が少なく、又、画地規模等の個別性が強いため判定出来なかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗等を中心に空地も見られる路線商業地域であるが、取引は自用又は自用兼用目的が多く、市場参加者は現実の
取引価格を指標に意思決定を行う傾向にある。よって、市場動向を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け
、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格との均衡も得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　淡路 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,500 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[100.0]

100
[171.0]

[102.0]
100

31,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気については、新型コロナの影響が緩和さ
れつつある。淡路市の商業地に対する影響も
軽微であるが、需要は依然としてやや弱い。

低層店舗等を中心とする路線商業地域であり
、地域要因に変動はない。地域経済の持ち直
しが一部認められ、地価下落幅は縮小傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

淡路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ４０４Ｙ -83	淡路市		更地	（　）	ほぼ整形	南東12m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＮＪ４０４Ｙ -62	淡路市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西7m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	ＦＭ４０４国 -8	南あわじ市		更地	（　）	長方形	北東10m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＭＳ４０４国 -43	淡路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m市道、北東11m、角地		（都） (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,091	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,409	100 [ 106.1]	31,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,100
b	(　 ) 31,411	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,531	100 [ 93.0]	32,829		33,500
c	(　 ) 41,662	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,995	100 [ 136.7]	29,989		30,600
d	(　 ) 38,348	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	36,859	100 [ 119.5]	30,844		31,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,400 円／㎡]

淡路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,963,929	3,312,466	13,651,463	13,180,000	471,463	（　0.9760） 460,148	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,457,909 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	647 ㎡	18.4 m x 35.7 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、住宅部分はファミリータイプ（平均専有面積約５１㎡）を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	88.0	352.00	1,528	537,856	3.0	1,613,568
							3.0	1,613,568
2～ 3	住宅	400.00	90.0	360.00	1,217	438,120	1.0	438,120
							2.0	876,240
～

～

～

計		1,200.00	89.3	1,072.00		1,414,096		2,489,808
								3,366,048

⑨年額支払賃料	1,414,096 円　×　12ヶ月　＝　 16,969,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,072.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,969,152 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 848,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,120,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,489,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,366,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 819,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,963,929 円　　　　（　 26,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０４賃　　　　-1	1,330 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＪ４０４賃Ｙ　　　　-11	1,313 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,326
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	678,766 円	16,969,152　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,312,466 円　（　　　　　　 5,120 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,180,000 円（　　　　　 20,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,963,929 円
②総費用	3,312,466 円
③純収益　①－②	13,651,463 円
④建物等に帰属する純収益	13,180,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	471,463 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	460,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,457,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）