別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 淡路 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -5 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 6,060,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市野島平林字北畑６５番３外 ②地積 　(㎡) 412   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 多い農家住宅地域 北西5m市道、南側道 水道 平林停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 平林停北東方 250m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の農村集落地域で、現況通り推移するものと考えられる。過疎化の進む西浦地区ではあるが、テレワーク等 の需要が幾分かみられることから、地価の下落幅は、縮小傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は淡路市の集落地域を中心とするが、眺望が優れる場所等では島外からの需要も散見される。土地取引は以 前より増加しているが、その規模はまちまちで、成立する取引も縁故取引などが比較的多いなど需要の中心となる価格 帯が形成される状況にない。しかしながら、近年、パソナの淡路市への本社移転、テレワーク等での移住による需要が 見込まれている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が大半を占める地域で、周辺も含めアパ－ト等の収益物件は皆無で賃貸市場が形成されていないため収益価格 は試算しない。自己使用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準を主要な指標として価格決定されている。したが って、比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [214.8] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淡路市へのパソナの本社移転、テレワーク等 での移住者の増加により、人口の減少幅は縮 小している。地価の下落幅も縮小傾向にある 。 過疎化が進む西浦地区ではあるが、島外から の需要が幾分かみられ、地価の下落幅は縮小 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+117.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％