別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 淡路 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市岩屋字長浜１５７６番 ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗が見 られる市道沿いの住 宅地域 北東4m市道、北西側道 水道、下水 長浜停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 長浜停北西方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、住宅の中に一部店舗が見られる既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する 。地価は、当面、幾分か下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、淡路島のうち、淡路市を中心とする住宅地域である。需要者は淡路市の居住者で地縁性を有する個人が 中心である。既成の住宅地域では人口減少、高齢化の進行等により、需要が弱い状態が続いていたが、パソナの淡路市 への本社移転、テレワーク等での移住による需要が見込まれている。取引自体が少ないうえ、取引価格、取引規模等は まちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件が皆無に等しく、賃貸需要が想定できない地域であり収益価格は試算しない。居住の快 適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが支配的で、取引価格の水準を指標として価格が決定 されることが一般的と認められる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淡路市へのパソナの本社移転、テレワーク等 での移住者の増加により、人口の減少幅は縮 小している。地価の下落幅も縮小傾向にある 。 旧淡路町域では人口、世帯数とも減少傾向に あるものの、島外からの需要が幾分かみられ 、地価の下落幅は縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％