別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南あわじ -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 5,820,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市八木鳥井字外とイ４６０番１外 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が多く空地 もみられる住宅地域 南西8.5m市道 水道、下水 八木地区公民館前停 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 八木地区公民館前停南 東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られず、一般住宅を中心に、周辺に農地も残る住宅地域として当面は現状を維持する ものと見込まれ、街路条件が比較的良好であることから、地価は概ね安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に南あわじ市を中心に洲本市に及ぶ淡路島南部の住宅地域。主な需要者の属性は概ね市内に地縁性を有 する者が中心で、圏域外からの転入は殆ど見られない。一般住宅を中心とする住宅地域であり、街路条件が概ね良好で 、災害リスクも低いこと等から、地価は概ね安定的に推移してきている。近隣地域及びその周辺で取引される中心価格 帯は、標準的規模の土地で６００万円前後、新築の戸建住宅はあまり見られないが２，５００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地も残る一般住宅が多い住宅地域で、賃貸市場が未成熟であり、賃貸需要に乏しく経済合理的な賃貸経営が難 しい地域のため標準的な賃料水準の把握は困難であることから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺 においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が大半を占めていることから、市場の特性を反映 した実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では従来から、少子高齢化の進展や地場 産業の衰退等により実需不足が常態化してお り、新型コロナによる実感的な影響は小さい と思われる。 地域要因には特段の変動は見られないが、街 路条件が概ね良好で、災害リスクも低い一般 住宅地域であるため、地価は概ね安定的に推 移してきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％