別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南あわじ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） (80,200) 不整形 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模漁家住宅のほ か民宿も見られる住 宅地域 北7.5m市道、東側道 水道、下水 伊毘停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 伊毘停南東方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の漁家住宅のほか民宿も見られる住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、人口減少 及び高齢化等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南あわじ市一帯の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者がほ とんどを占める。中規模漁家住宅のほか民宿も見られる住宅地域であり、地域的にも新規供給は少ない。住宅建設は持 ち直しの動きが見られるが、島内の高齢化が進行し、需要者が限定的な地域であるため、地価は弱含みで推移している 。規模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 漁家住宅を中心とする漁村集落地域内に存しており、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。当該地域は 、賃貸市場が未成熟で、賃貸事例等の資料の収集が著しく困難であるため、収益価格は試算しなかった。環境等を重視 した取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等 を勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [172.7] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は少ないが、人口減少率及 び高齢化率は共に高く、島内の景気回復は未 だ見られず地場産業の低迷等により需要は弱 い状態にある。 中規模の漁家住宅のほか民宿も見られる住宅 地域であり、新規供給も少ない。実需等を反 映して、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％