別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南あわじ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市松帆北浜字土井１２番１２ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に瓦工 場も見られる住宅地 域 南東3.7m市道 水道 西松帆停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 西松帆停北東方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に瓦工場も見られる住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、人口減少及び高 齢化等から今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南あわじ市一帯の住宅地の存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち南あわじ市居住者がほ とんどを占める。一般住宅の中に瓦工場も見られる住宅地域であり、地域的にも新規供給は少ない。住宅建設は持ち直 しの動きが見られるが、島内の高齢化が進行し、需要者が限定的な地域であるため、地価は弱含みで推移している。規 模等により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか瓦工場も見られる集落部の地域内に存しており、低層住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。 賃貸市場が未成熟で、賃貸事例等の資料の収集が著しく困難であるため、収益価格は試算しなかった。環境等を重視し た取引が多く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を 勘案の上、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.5] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は少ないが、人口減少率及 び高齢化率は共に高く、島内の景気回復は未 だ見られず地場産業の低迷等により需要は弱 い状態にある。 一般住宅の中に瓦工場も見られる住宅地域で あり、新規供給も少ない。実需等を反映して 、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％