別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 兵庫丹波 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市春日町多利１７４５番１外 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北西6.5m市道 水道、下水 黒井 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 黒井駅北東方 4.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の大きな変動もなく、現状のまま推移すると予測される。地域の衰退傾向は継続しており、地価は若干 の下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福知山線沿線にて、概ね丹波市及び隣接市町の住宅地域の圏域である。需要者の中心は丹波市の居住 者が多く占め、圏外からの転入はほとんど見られない。一般住宅のほかに店舗等が見られる住宅地域であるが、人口流 出、少子高齢化等の影響もあり、宅地需要は弱含みで推移している。土地取引の少ない地域であり、個別的事情にも左 右されることから、中心となる価格帯を見いだすことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅のほかに店舗等が見られる住宅地域であるが、賃貸物件はほとんど見られない地域であるので、収 益価格を試算しなかった。当該地域は自己所有目的に取引される住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [129.3] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丹波市郊外の不動産市場は、人口流出、地場 産業の低迷、少子高齢化等により、宅地需要 はやや弱い状態である。 地域要因に格別の変動はない。一般住宅のほ かに店舗等が見られる住宅地域であるが、宅 地需要は弱く、地価は依然下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％