別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 兵庫丹波 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 5,750,000 円  １㎡当たりの価格 18,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市氷上町石生字柚ノ木１２９１番 ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 東4.2m市道 水道、下水 石生 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   115 ｍ、南    40 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 石生駅南東方 700m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因がないので旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景に 、地価は当面、弱含みのまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね丹波市及び隣接市内のＪＲ福知山線沿線等の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁故 者等による地元需要でほぼ完結しており、圏域外からの転入はごく稀である。旧来の住宅地域で、少子高齢化の進展や 地域経済の不振等を背景に住宅需要は減退基調が続いている。土地の取引自体が少ないうえ、取引される価格は規模等 により一様ではないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地密度の低い集落地域で、貸家に対する需要が乏しいため共同住宅の想定が困難であるので、収益価格は試算しない 。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事例か ら求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境等の先行きが懸念される中で 、特に旧来の集落地域では少子高齢化の進展 や人口の流出等が深刻で、不動産市場は低迷 している。 最寄り駅に徒歩圏内であるが、地縁的性格の 強い需要で支えられている旧態色の濃い住宅 地域であり、宅地需要は依然、先細り傾向を ぬぐえない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％