別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 養父 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養父 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 38,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外 ②地積 　(㎡) 981   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗、事務所兼住宅 Ｓ3 低層店舗、営業所等 が中心の路線商業地 域 北16m県道、背面道 水道、下水 八鹿 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 八鹿駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の路線商業地域であるため、今後も一定の繁華性を維持するものと思料する。北近畿豊岡自動車道の延 伸で通過交通量は減少傾向にあるため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は養父市及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する中小企 業・個人事業者が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の延伸による市内交通量の減少により閉鎖店舗 が増えつつあり、経営者の高齢化や後継者不足も相まって商業地の需要は弱含みである。圏内の商業地取引件数自体が 少なく、取引規模等により価格水準も一様でないため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市中心地に位置するものの、衰退傾向の既成路線商業地で、新規投資目的の取引や需要はほぼ皆無であり、豊富に賃貸 事例が収集できないため、収益価格の試算を断念した。自己使用目的の取引が支配的であり、実際の取引事例から求め られた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,000 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [167.6] [100.0] 100 39,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も高い。直 近１年の土地取引件数は増加傾向であるが、 商業地と住宅地との価格差が無くなりつつあ る。 高規格道路の延伸により、繁華性も低下して いる。なお、需給において新型コロナの影響 は実感できない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％