別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 養父 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養父 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養父市八鹿町国木字中山６１５番２７ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、下水 八鹿 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　５ｍ市道 交通 施設 八鹿駅南西方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された山手の住宅団地であり、団地内は高齢化が進み、今後も現状類似の状況で停滞的に推 移するものと予測する。また、選好性の低下及び人口減少等を背景に、地価の下落は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね養父市及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は 少ない。同一需給圏内においては新規の住宅地供給も見られるが、その殆どが小規模なものに留まり、地方経済の低迷 や人口減少及び少子高齢化の進展等から、住宅地需要は弱含みであり、特に既成住宅地域の需要は弱い。当該地域の需 要の中心となる価格帯は、土地で４００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地内に位置し、民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が成立していないため収益還元法 の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うこ とが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準 価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝来 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等慢性的な社会問題を抱え、地方経 済は低迷している。尚、コロナ禍の地価への 影響は顕在化していないが、その動向に注視 すべきである。 特に大きな変動要因は見られない。一般的要 因等を背景に、住宅地需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.4 ％  ％