鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＧ５０４国 -20	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＭＹ５０４国 -50	西脇市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東7m、角地		１住居 (70,200)
c	ＩＨ５０４Ｙ -74	西脇市		更地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	ＯＲ５０４国 -48	三田市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m国道、北西21.5m、角地		１住居 (70,200)
e	ＩＴ５０４国 -4	丹波篠山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m市道、南7m、角地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,979	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,559	100 [ 58.9]	70,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 63,659	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	60,322	100 [ 86.2]	69,979		71,400
c	(　 ) 51,656	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,294	100 [ 71.4]	71,840		73,300
d	(　 ) 86,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	93,825	100 [ 133.1]	70,492		71,900
e	(　 ) 61,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,434	100 [ 85.6]	70,600		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +49.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,800 円／㎡]

丹波篠山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,505,024	1,566,727	6,938,297	5,695,680	1,242,617	（　0.9497） 1,180,113	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	25,654,630 円　　　　（　 35,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	722 ㎡	26.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しを想定、２階は平均専有面積５５㎡（４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,967	432,740	5.0	2,163,700
							3.0	1,298,220
2～ 2	住宅	220.00	100.0	220.00	1,270	279,400	1.0	279,400
							2.0	558,800
～

～

～

計		440.00	100.0	440.00		712,140		2,443,100
								1,857,020

⑨年額支払賃料	712,140 円　×　12ヶ月　＝　 8,545,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,545,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 427,284 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,118,396 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,443,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,857,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 363,419 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,505,024 円　　　　（　 11,780 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０４賃Ｙ　　　　-16	1,856 ( 1,765)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,077 円/㎡　月額支払賃料（　 1,967 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０４賃Ｙ　　　　-17	2,470 ( 2,424)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	2,120
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丹波篠山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	81,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	341,827 円	8,545,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,566,727 円　（　　　　　　 2,170 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,695,680 円（　　　　　 7,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,505,024 円
②総費用	1,566,727 円
③純収益　①－②	6,938,297 円
④建物等に帰属する純収益	5,695,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,242,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,180,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,654,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
丹波篠山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丹波篠山 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　境　めぐみ

TEL.

鑑定評価額

50,500,000 円

１㎡当たりの価格

70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波篠山市大沢２丁目５番２				②地積　(㎡)	722 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他） (90,300)
	1:1.2	店舗Ｓ1	小売店、飲食店等が見られる駅前の路線商業地域	南西23m国道、背面道	水道、下水	篠山口 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

篠山口駅北西方

250m

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

新規の店舗進出がみられる路線商業地である。最寄駅からも至近で交通利便性が良く、希少性がある商業地域で
地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域。ＪＲ篠山口駅を起点に国道沿いに南北に展開する商業地域であ
るが路線の範囲は狭く希少性がある。需要者は地元事業者の他、全国展開している事業者等も見受けられる。路線商業
地としての需要は定期借地等が主流になってきているが、需要は比較的安定している。規模や立地条件によって一様で
はなく、業種等による個別性が強いことから、市場の中心価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は路線商業地域であり、収益性、代替性が重視される地域である。比準価格については、広域的に商業地域に
おける信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については地価に見合う賃料水準にはない状況であり、低
位に試算され比準価格に対し規範性は劣ると判断した。よって現実の市場性を反映する事例より求めた実証的な比準価
格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 121,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[176.2]

[102.0]
100

70,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

丹波篠山市における繁華性の高い商業地の需
要は比較的安定している。昨今の経済情勢の
下、今後の個人消費や企業の動向に注視が必
要である。

低層店舗や事業所のほか駐車場がみられる、
繁華性が高い地域で駅が近いため希少性があ
り、需要が安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +85.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＴ５０４国 -4	丹波篠山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8.8m市道、南7m、角地		（都）近商 (90,300)
b	ＯＲ５０４国 -48	三田市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東16m国道、北西21.5m、角地		１住居 (70,200)
c	ＩＨ５０４Ｙ -74	西脇市		更地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	０６１０４国 -23	川西市		更地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,434	100 [ 85.6]	70,600	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 86,976	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	93,825	100 [ 129.6]	72,396		73,800
c	(　 ) 51,656	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,294	100 [ 73.9]	69,410		70,800
d	(　 ) 104,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,000	100 [ 148.5]	70,034		71,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +58.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

丹波篠山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,582,653	1,550,295	7,032,358	5,597,960	1,434,398	（　0.9497） 1,362,248	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	29,614,087 円　　　　（　 41,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	300 ％	300 ％	722 ㎡	26.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は平均専用面積５５㎡程度の２ＬＤＫタイプの住宅４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	100.0	220.00	1,962	431,640	5.0	2,158,200
							3.0	1,294,920
2～ 2	住宅	220.00	100.0	220.00	1,305	287,100	1.0	287,100
							2.0	574,200
～

～

～

計		440.00	100.0	440.00		718,740		2,445,300
								1,869,120

⑨年額支払賃料	718,740 円　×　12ヶ月　＝　 8,624,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,624,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 431,244 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,193,636 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,445,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,869,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 365,787 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,582,653 円　　　　（　 11,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０４賃　　　　-6	1,810 ( 1,748)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,071 円/㎡　月額支払賃料（　 1,962 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＡＨ５０４賃　　　　-7	2,419 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,068
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丹波篠山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	401,000 円	80,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	344,995 円	8,624,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,400 円	80,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	80,200 円	80,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,550,295 円　（　　　　　　 2,147 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	80,200,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,597,960 円（　　　　　 7,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,582,653 円
②総費用	1,550,295 円
③純収益　①－②	7,032,358 円
④建物等に帰属する純収益	5,597,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,434,398 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,362,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,614,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,000 円／㎡）