鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＧ５０４国 -20	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＳＲ５０４Ｙ -79	丹波市		更地	（　）	ほぼ台形	北8m県道、西4m、東4m、三方路		（都） (70,200)
c	ＭＹ５０４Ｙ -107	丹波市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m国道、北東4.6m、二方路		（都） (80,200)
d	ＩＴ５０４国 -17	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、南5m、角地		｢調区｣ (60,100)
e	ＫＹ５０４国 -37	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9.8m県道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,979	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,559	100 [ 143.6]	28,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,900
b	(　 ) 37,408	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	35,081	100 [ 123.0]	28,521		28,500
c	(　 ) 37,785	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,574	100 [ 129.0]	28,352		28,400
d	(　 ) 29,868	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,450	100 [ 103.0]	28,592		28,600
e	(　 ) 19,108	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	27,079	100 [ 94.8]	28,564		28,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,600 円／㎡]

丹波篠山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,212,814	2,573,856	10,638,958	9,981,400	657,558	（　0.9497） 624,483	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,575,717 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	860 ㎡	23.9 m x 50.1 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗４店（平均専有面積：１００㎡、２階は平均専用面積５０㎡程度の２ＬＤＫタイプの住宅８戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,571	628,400	5.0	3,142,000
							3.0	1,885,200
2～ 2	住宅	400.00	100.0	400.00	1,197	478,800	1.0	478,800
							2.0	957,600
～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,107,200		3,620,800
								2,842,800

⑨年額支払賃料	1,107,200 円　×　12ヶ月　＝　 13,286,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,286,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,622,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,620,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,842,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 556,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,212,814 円　　　　（　 15,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＲ５０４賃Ｙ　　　　-13	1,605 ( 1,551)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,650	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,658 円/㎡　月額支払賃料（　 1,571 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＲ５０４賃Ｙ　　　　-14	1,818 ( 1,755)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,665
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丹波篠山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	531,456 円	13,286,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,001,000 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,573,856 円　（　　　　　　 2,993 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,981,400 円（　　　　　 11,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,212,814 円
②総費用	2,573,856 円
③純収益　①－②	10,638,958 円
④建物等に帰属する純収益	9,981,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	657,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	624,483 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 726 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,575,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
丹波篠山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丹波篠山 5-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井本　季伸

TEL.

鑑定評価額

24,700,000 円

１㎡当たりの価格

28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波篠山市風深字土井ノ坪８８番２外				②地積　(㎡)	860 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	台形 1:2	診療所兼住宅Ｓ2	低層の飲食店、事業所等が見られる路線商業地域	南西12m県道	水道、ガス、下水	篠山口 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 230 ｍ、南 110 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 860 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

篠山口駅北東方

4.5km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗や事業所、住宅等が混在する路線商業地域で、地域環境に変動要因はなく今後も現況を維持するもの
と判断する。交通量が少なく繁華性や集積性は低いため、地価は緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は丹波篠山市及び周辺市内の路線商業地域と判断した。需要者の中心は地元事業者で圏外からの進出は少数
である。最寄駅から距離があり繁華性や集積性が低い商業地域で空き店舗も見受けられるものの、それを補う新規出店
はなく価格水準は下落基調にある。十分な利益が見込めないため定期借地権による出店はない地域で、取引には個別的
な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々で市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いの商業地域内に存し事業所や飲食店舗等が散見されるが、地元事業者による自用目的の建物が多く、繁華性も
低いことから賃貸市場の熟成度は低く収益価格は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、収益性を重視した価
格形成がなされているとは言えない状況であるため、商業地ではあるが収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 92.0]

[100.0]
100

28,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少。篠山口駅周辺の住宅地や商業地
の需要は安定、郊外は弱い。観光産業の期待
は大きい。新型コロナウイルス感染症の影響
には注意を要す。

個人経営の飲食店舗や事業所が散見される商
業地域であるが集積性や繁華性に欠け需要は
弱い。地域要因に変化はなく地価は緩やかに
下落傾向が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＧ５０４国 -25	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北17m県道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＯＲ５０４国 -52	丹波市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.2m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	ＩＴ５０４国 -17	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m県道、南5m、角地		｢調区｣ (60,100)
d	ＭＹ５０４国 -26	小野市		建付地	（　）	不整形	北東7.5m市道、北西4m、準角地		１住居 (60,200)
e	ＫＹ５０４国 -3	三木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北西6m、二方路		２住居 (67,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,800	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,681	100 [ 82.0]	28,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,900
b	(　 ) 23,320	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,157	100 [ 82.2]	28,172		28,200
c	(　 ) 29,868	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,450	100 [ 103.0]	28,592		28,600
d	(　 ) 30,724	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 81.6]	47,065	100 [ 166.0]	28,352		28,400
e	(　 ) 36,172	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	35,118	100 [ 123.1]	28,528		28,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +75.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

丹波篠山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,217,347	2,588,048	10,629,299	10,051,200	578,099	（　0.9497） 549,021	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	11,935,239 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	860 ㎡	23.9 m x 50.1 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗は４店（平均専有面積：１００㎡）、２階：ファミリータイプ（２ＬＤＫ）、平均専有面積５０㎡、８戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,569	627,600	5.0	3,138,000
							3.0	1,882,800
2～ 2	住宅	400.00	100.0	400.00	1,200	480,000	1.0	480,000
							2.0	960,000
～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,107,600		3,618,000
								2,842,800

⑨年額支払賃料	1,107,600 円　×　12ヶ月　＝　 13,291,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,291,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 664,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,626,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,618,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,371 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,842,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 556,336 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,217,347 円　　　　（　 15,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０４賃Ｙ　　　　-16	1,856 ( 1,765)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,656 円/㎡　月額支払賃料（　 1,569 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０４賃Ｙ　　　　-17	2,470 ( 2,424)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,019
c	ＩＴ５０４賃Ｙ　　　　-13	1,062 ( 1,062)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,459

丹波篠山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	531,648 円	13,291,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,008,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,588,048 円　（　　　　　　 3,009 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,051,200 円（　　　　　 11,687 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,217,347 円
②総費用	2,588,048 円
③純収益　①－②	10,629,299 円
④建物等に帰属する純収益	10,051,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	578,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	549,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,935,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）