別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 丹波篠山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丹波篠山 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.

鑑定評価額 7,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波篠山市瀬利字石ケ坪６９番２ ②地積 　(㎡) 743   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅が見られる 既成住宅地域 西6.4m県道 水道、下水 篠山口 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    85 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ県道 交通 施設 篠山口駅北東方 9.5km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因がないので、旧来の集落地域として現状を維持するものと見込まれ、少子高齢化の進展等を背景 に住宅需要が先細ってきているので、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね丹波篠山市及び近隣市内の住宅地域。県道沿いの農家集落地域であり、需要者は近隣地域及び周辺 地域内に地縁性をもつ者にほぼ限られ、地元需要で完結している。最近は、少子高齢化の進展等を背景に宅地需要が一 段と先細ってきており、地価は弱含み基調が続いている。取引される価格帯は、取引件数が少ないうえ規模等により一 様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅密度の低い集落地域で、貸家に対する需要が乏しいため賃貸住宅の想定が困難であるので、収益還元法は適用しな かった。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引 事例から求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 丹波篠山市の人口は減少傾向。地域毎の二極 化、選別化が見られる。昨今の経済情勢の下 、今後の雇用情勢や所得の動向に注視が必要 である。 駅から遠い県道沿いの空き地が混じる集落地 域で、宅地需要は低調に推移し、依然として 地価は弱含み基調をたどっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％