別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三崎　正義   TEL.

鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市網引町字丸山２００１番３６ ②地積 　(㎡) 9,548   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:1.5 工場兼倉庫 Ｓ2 製造や流通関連の工 場、倉庫が建ち並ぶ 工業団地 北西10.7m市道、南西側道 水道、下水 網引 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   165 ｍ、南   105 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．７ｍ市道 交通 施設 網引駅南方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、製造や流通関連の工場、倉庫が建ち並ぶ工業団地で、今後も現状のまま推移するものと思われる。 地価は、上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加西市を中心に兵庫県内の圏域に存する工業地等の地域。需要者の中心は、全国展開の事業者及び 同一需給圏内に地縁性を持つ法人等である。整備された工業団地で希少性もあり、需要は強いと思料する。取引に個別 性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸借市場が未成熟で、近隣地域等において同種用途の賃貸事例の把握が困難なため、収益価格の試算は断念せざるを 得なかった。従って、本件鑑定評価においては、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場性を反映する事例より求め た実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [109.6] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響から景気は厳しい状況にあ るが、持ち直しの動きもみられる。生産の持 ち直しには足踏みがみられるが、企業収益は 持ち直している。 整備された工業団地で、当該地域の宅地に対 する需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％