別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 加西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市北条町横尾字大坪１２７３番１ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、空地等が混在 する区画整理済の住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 北条町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　　６ｍ市道 交通 施設 北条町駅北東方 700m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られないが、土地区画整理事業が完了した住環境が良好な住宅地として熟成度が増し てきている。根強い需要にも支えられ、概ね地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北条鉄道及びＪＲ加古川線沿線で概ね加西市および隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は市内居住 者で、圏域外からの転入者も一部見られる。区画整理完了後の住宅地には一定の需要があり、地価は安定的に推移して いる。市場の中心価格帯は、土地は標準的規模で７００万円～１０００万円前後、新築戸建は２，０００万円～３，０ ００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は賃貸住宅が一部見られるものの、戸建住宅が中心で自己使用目的での取引が主流である。画地規模等から賃 貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適用しなかった。よって現実の市場性を反映 する事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 86.5] [101.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加西市の人口は減少傾向。利便性の高い住宅 地への需要は安定している。昨今の経済情勢 の下、今後の雇用情勢や所得の動向に注視が 必要である。 土地区画整理事業が完了した住環境が良好な 地域であることから、地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％