鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三田 13-2　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＩＴ５０４国（林） -1	三田市		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	１０１０４国（林） -1	川西市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		｢調区｣地森計
c	ＩＨ５０４（林）Ｙ -3	加東市		森林の土地所有権		不整形	南西4.2m市道		｢調区｣
d	ＳＧ５０４Ｙ（林） -5	加西市		森林の土地所有権		不整形	西5m道路		｢調区｣地森計
e	ＮＪ４０４Ｙ（林） -1	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,096	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	1,065	100 [ 92.2]	1,155	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,160
b	(　 ) 993	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	993	100 [ 86.5]	1,148		1,150
c	(　 ) 603	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	598	100 [ 52.5]	1,139		1,140
d	(　 ) 1,194	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	1,177	100 [ 105.7]	1,114		1,110
e	(　 ) 1,539	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	1,497	100 [ 131.8]	1,136		1,140

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.35	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -5.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 -55.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -3.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.30	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +55.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,150 円／㎡]

三田 13-2　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
地域的特性や個別的状況等から宅地化の蓋然性がきわめて低いため、宅地開発を想定することが困難であるため。

三田 13-2　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

現況は自然雑木林であり、経済合理的にみて用材林地として活用する誘因に乏しく、また
将来の宅地転換を想定することも困難であるため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
三田 13-2　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三田 13-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　境　めぐみ

TEL.

鑑定評価額

5,190,000 円

１㎡当たりの価格

1,140 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						27.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

三田市上深田字植風呂３７６番

②地積(㎡)

4,552

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
土砂災害警戒区域

不整形

山林（雑木林）

付近に集落、農地が見
られる雑木の多い地域

南西1m未舗装道路

フラワータウン

1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 80 ｍ、西　 60 ｍ、南　 40 ｍ、北　 140 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 4,500 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南西　)向　25 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

１ｍ未舗装道路

交通

施設

フラワータウン駅北西
方
1.5km

法令

規制

｢調区｣
地森計
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は付近に集落等も見られるが、市街化調整区域内の自然雑木林地域で、住宅化の蓋然性は低く、今後も
現状のまま推移するものと予測する。地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

雑木林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,140 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね三田市を中心に周辺市町における林地地域で、需要者の中心は地縁者等にほぼ限定される傾向にあ
る。昨今の経済状況や交通利便性等を鑑み、新たに素地取得のうえ大規模な宅地分譲を意図する需要者は見込めない。
中心となる価格帯については、不動産の個別性、取引当事者により価格のばらつきが大きく、需要の中心となる価格帯
を見いだすのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該標準地は宅地開発の蓋然性は低く、宅地開発の想定が困難であり、また、用材林地としての的確な事業収益の予測
は困難であることから、控除法及び収益還元法は適用しなかった。取引価格の水準を指標として価格が決定されること
が一般的と考えられる地域であることから、実際の取引から求めた実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,200 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -5.0 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三田市内の山林における不動産市場の状況は、少子
高齢化、都心回帰等の影響により、宅地開発を目的
とする林地の取引は少ない。

周辺地域において近い将来宅地転換の見込は低く、
開発事業者の素地需要も期待ができず、地価は下落
傾向にある。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較