別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 470,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市テクノパーク４番１１ ②地積 　(㎡) 14,044   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 工場兼事務所 大規模な工場の立地 する工業団地 北西24m県道、三方路 水道、ガス、下水 広野 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 大規模工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ県道 交通 施設 広野駅西方 3.3km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大規模工場が建ち並ぶ工業団地で、大半の画地が有効利用されている。新たに企業等が進出する余地 はなくなりつつあり、当面は地価の上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三田市を中心に、兵庫県南部の各市町内陸部に形成された工業地域の広域にわたる。需要者は総額等から 資本力を有した大企業に概ね限定され、立地や規模等によっては投資法人からの需要も見込める。ｅコマースの拡大等 により、圏内の流通業務団地等では募集区画が殆どなくなり、需給が逼迫しているため、需要の鉾先は周辺の他圏域へ と拡散しつつある。散見される取引の規模や事情は様々であるため、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を主体とする工場や倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算はできなかった。従 って、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格と比較して求められた比準価 格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [102.5] 100 100 [101.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等によるｅ コマースの拡大が顕著であり、流通業務関連 を中心に、圏域内の工業地への需要は拡大し ている。 内陸型の工業団地であり、高速道路を経由し て中国地方や北近畿方面へのアクセスが良好 で、接続道路の整備等もあり、堅調な需要に 支えられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％