別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目１９４２番４ ｢南が丘１－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 横山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 横山駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後に位置する共同住宅等も見られる住宅地域で、地域要因に特に変動は認められず、現状のまま推 移するものと予測する。地価は、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線及び公園都市線の沿線で、概ね三田市を中心とする住宅地域であ る。需要者の中心は、市内居住の一次取得者層が中心であるが、一部圏外からの転入者も見られる。市内中心部に位置 し利便性が比較的高く、需要は安定的である。土地は１，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後の価格 帯が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模の大きな土地には共同住宅が存するが、近隣地域は標準的な画地規模が小さく市場性のある共同住宅の建築を 想定することが困難であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しない。快 適性が重視される住宅地域であり、取引も自己使用目的のものが支配的であるため、同目的の取引事例により求めた比 準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [112.2] [100.0] 100 72,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市の人口は微減傾向。新型コロナウィル ス感染症の経済活動への影響は継続している が、住宅地地価への影響は今のところ認めら れない。 地域要因に特段の変動はなく、三田駅とフラ ワータウンを結ぶ県道背後の住宅地域で、利 便性が良好で需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％