別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小野 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三浦　靖和   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小野市黒川町字長尾溝ノ南２２番１４ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北6m市道 水道、下水 小野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 小野駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後とも現状のまま推移するものと予測する。小野市 中心部に近く、住環境及び利便性良好な住宅地域であり、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小野市内を主として隣接市の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は小野市内の居住者で、圏域外からの需要 者は少ない。小野市中心部に近く、住環境、利便性共に良好で、市内でも人気のある住宅地域の一つであるため、近時 の経済情勢下においても需要は安定的である。市場の中心価格帯は、土地は８００～１，０００万円程度、新築戸建住 宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。近隣地域は中小規模一般住宅が中心の住宅 地域として成熟しており、画地規模より、共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する 住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認めら れることより比準価格を採用し、代表標準地からの検証を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 59.5] [100.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時の経済情勢の下、雇用情勢、個人所得は 不安定な状況にあるが、住宅に関しては不動 産市場は落ち着きを見せている。 地域要因に特別な変動は見られないが、住環 境等が良好な住宅地域で、安定した需要を背 景に地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％