別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川西 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 9-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子   TEL.

鑑定評価額 295,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市平野１丁目９９番２外 ｢平野１－５－２０｣ ②地積 　(㎡) 3,672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼工場 Ｓ3 中規模工場等が建ち 並ぶ工業地域 南7.9m市道、西側道 水道、ガス、下水 多田 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．９ｍ市道 交通 施設 多田駅北東方 220m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場を中心とした工業地域で、当面の間ほぼ現状のまま推移するものと予測するが、将来的には住宅系用 途への転換の可能性を有している。今後の地価動向は、収束も含めた新型コロナの影響の注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね阪神間の工業地域である。需要者は一定の資本力を有する中小工場事業者が中心である。工場・事 業所が連なるエリアは狭く、周囲は一般住宅や共同住宅等に囲まれている。駅からの接近性に優れた立地であること等 から、将来的にはマンション建設や住宅地開発等の住宅地化が進行するものと考えられる。物件による個別性が強く、 取引される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は自己使用の工 場や事業所等を中心とする地域に存しており、賃貸需要も少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を 断念した。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [129.1] [101.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市内工業地では、周辺で住宅地開発が進 むエリアや住宅用途への転換が進むエリアも 多い。川西ＩＣ周辺では、大規模物流施設の 建設計画がある。 住宅地に囲まれた狭い範囲の工業地域である が、最寄駅からの接近性に優れており、南側 の工場跡地では大型分譲マンションの建設が 進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％