鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川西 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４国 -29	宝塚市		建付地	（　）	不整形	東10m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	０５２０４国 -9	尼崎市		更地	（　）	不整形	北6m市道、東5m、角地		１住居 (80,200)
c	０４２０４国 -22	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	０３２０４国 -15	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.5m市道、西6m、角地		準工 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	90,569	100 [ 98.9]	91,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 121,973	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	133,552	100 [ 142.1]	93,985		94,900
c	(　 ) 140,352	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,475	100 [ 97.0]	145,851		147,000
d	(　 ) 158,538	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	155,306	100 [ 151.5]	102,512		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

川西 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,048,196	2,407,604	8,640,592	6,856,100	1,784,492	（　0.9749） 1,739,701	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,421,452 円　　　　（　 66,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	628 ㎡	34.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	650.00	100.0	650.00	1,456	946,400	4.0	3,785,600
							2.0	1,892,800
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		946,400		3,785,600
								1,892,800

⑨年額支払賃料	946,400 円　×　12ヶ月　＝　 11,356,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,356,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 794,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,561,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,785,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,892,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 451,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,048,196 円　　　　（　 17,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３１０４賃Ｓ１　　　　-1	853 ( 834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,523 円/㎡　月額支払賃料（　 1,456 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ０８１０３賃Ｓ１　　　　-11	2,455 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	1,693
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,000 円	109,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	340,704 円	11,356,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 486,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,407,604 円　（　　　　　　 3,834 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 60 ％　＋　0.0670 × 20 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,856,100 円（　　　　　 10,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,048,196 円
②総費用	2,407,604 円
③純収益　①－②	8,640,592 円
④建物等に帰属する純収益	6,856,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,784,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,739,701 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,770 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,421,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川西 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川西 9-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　今川　健

TEL.

鑑定評価額

59,000,000 円

１㎡当たりの価格

94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川西市久代１丁目９８番１｢久代１－６－１４｣				②地積　(㎡)	628 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1.5:1	工場	中小工場、作業所、農地等が混在する工業地域	東6.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	北伊丹 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

北伊丹駅北西方

1.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、作業所等に農地も見られる工業地域。新型コロナの長期化が懸念されるものの、地域要因に大きな変
動はなく、今後も現況を維持し、地価水準については、引き続き横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね川西市及び宝塚市、伊丹市等その周辺都市の工業地域。需要者は、最終消費地への接近性を重視する
消費地指向型の工場事業者が中心であり、中国自動車道等のインターチェンジに交通至便なことから、纏まった画地で
接面道路の系統・幅員によっては大型物流施設の立地可能性もある。工業地需要について立地条件の良い物件を中心に
需要は安定している。需要の中心価格帯は、取引される価格や規模は様々で、その把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については、広域的に工業地等の取引事例を収集し、市場実態に即応した説得力を有する価格が試算された。
収益価格について、対象地域は中小規模の工場等が多く見られる自用取引中心の地域であるため、工場の賃貸市場がや
や未成熟なことや、想定項目が多く説得力にやや欠ける側面がある。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を
参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[110.7]

[101.0]
100

94,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性のあるエリアでの地価の上昇が続いて
いるが、新型コロナによる経済活動の下振れ
リスクに引き続き注視する必要がある。

最終消費地に接近しており、需給関係は安定
的に推移しつつある。地域要因に大きな変動
はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川西 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４国 -29	宝塚市		建付地	（　）	不整形	東10m県道、中間画地		準工 (60,200)
b	０４１０４国 -27	川西市		底地	（　）	ほぼ長方形	西6.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１７２０４国 -2	西宮市		建付地	（　）	長方形	東22m市道、西10m、二方路		準工 (60,200)
d	０５２０４国 -9	尼崎市		更地	（　）	不整形	北6m市道、東5m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,542	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	90,569	100 [ 96.0]	94,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 63,479) 105,798	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	105,798	100 [ 111.3]	95,057		96,000
c	(　 ) 66,992	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,992	100 [ 70.6]	94,890		95,800
d	(　 ) 121,973	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	133,552	100 [ 132.3]	100,946		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,000 円／㎡]

川西 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,888,847	2,388,190	8,500,657	6,793,200	1,707,457	（　0.9749） 1,664,600	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	39,633,333 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	628 ㎡	34.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の工場（一棟貸し、延床面積６５０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	650.00	100.0	650.00	1,435	932,750	4.0	3,731,000
							2.0	1,865,500
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		932,750		3,731,000
								1,865,500

⑨年額支払賃料	932,750 円　×　12ヶ月　＝　 11,193,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,193,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 783,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,409,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,731,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,698 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,865,500 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 444,659 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,888,847 円　　　　（　 17,339 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３１０４賃Ｓ１　　　　-1	853 ( 834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,501 円/㎡　月額支払賃料（　 1,435 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３１０４賃Ｓ１　　　　-2	709 ( 709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,544
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	108,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	335,790 円	11,193,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 486,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,388,190 円　（　　　　　　 3,803 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0629	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 60 ％　＋　0.0670 × 20 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,793,200 円（　　　　　 10,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,888,847 円
②総費用	2,388,190 円
③純収益　①－②	8,500,657 円
④建物等に帰属する純収益	6,793,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,707,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,664,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,651 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,633,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）