鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４１０４国 -22	川西市		更地	（　）	不整形	北18m国道、東4m、二方路		近商 (90,300)
b	０７２０４国 -34	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	０７２０４国 -28	尼崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,360)
d	０２２０３国 -71	尼崎市		更地	（　）	不整形	北6.3m市道、西14.8m、二方路		商業 (100,600)
e	１１２０３国 -70	西宮市		貸家建付地	（　）	長方形	西7.8m市道、中間画地		商業 (90,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,643	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	354,173	100 [ 57.4]	617,026	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	617,000
b	(　 ) 426,952	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	428,660	100 [ 69.3]	618,557		619,000
c	(　 ) 604,933	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	607,353	100 [ 96.2]	631,344		631,000
d	(　 ) 488,281	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	521,668	100 [ 83.8]	622,516		623,000
e	(　 ) 802,472	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	811,299	100 [ 128.5]	631,361		631,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 624,000 円／㎡]

川西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	355,739,420	78,930,147	276,809,273	233,350,000	43,459,273	（　0.9321） 40,508,388	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	964,485,429 円　　　　（　 524,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,530.00	ＲＣ8F1B	12,568.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	600 ％	600 ％	1,840 ㎡	55.0 m x 36.4 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～８階店舗・事務所、地下１階は車庫（３段昇降ピット機械式駐車場）

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同種建物の有効率と比較して概ね妥当

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	車庫	1,530.00

1～ 1	店舗	1,497.95	61.2	916.30	4,539	4,159,086	4.0	16,636,344
							2.0	8,318,172
2～ 8	店舗・事務所	1,362.95	87.7	1,194.82	3,000	3,584,460	4.0	14,337,840
							2.0	7,168,920
～

～

計		12,568.60	73.8	9,280.04		29,250,306		117,001,224
								58,500,612

⑨年額支払賃料	29,250,306 円　×　12ヶ月　＝　 351,003,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,280.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 60 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	351,003,672 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 25,650,257 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	336,153,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	117,001,224 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,088,111 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 58,500,612 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 18,497,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	355,739,420 円　　　　（　 193,337 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ０６１０３賃Ｔ３　　　　-12	3,174 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	4,838	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,811 円/㎡　月額支払賃料（　 4,539 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３１０４賃Ｔ２　　　　-5	5,500 ( 5,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,783
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,950,000 円	3,590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,472,147 円	361,803,672　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,813,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,515,000 円	3,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,590,000 円	3,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,590,000 円	3,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,930,147 円　（　　　　　　 42,897 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,590,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 12,568.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	233,350,000 円（　　　　　 126,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	355,739,420 円
②総費用	78,930,147 円
③純収益　①－②	276,809,273 円
④建物等に帰属する純収益	233,350,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,459,273 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,508,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964,485,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
川西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川西 5-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　勝沼　和子

TEL.

鑑定評価額

1,090,000,000 円

１㎡当たりの価格

593,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川西市中央町１４３番１外｢中央町７－１８｣				②地積　(㎡)	1,840 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) （その他） (90,600)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中規模店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	西32m県道、南側道	水道、ガス、下水	川西能勢口近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ県道

交通

施設

川西能勢口駅近接

法令

規制

商業
(80,600)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、当面の間、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。今
後の地価動向については、収束も含めた新型コロナウイルス感染症による影響を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
不整形　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 623,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 524,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川西市及び近接市を中心とする概ね阪神間の商業地域である。需要者は、自用や賃貸目的の事業者や投
資家等が中心であるが、マンション用地としての需要も根強く、マンション開発業者も需要者となっている。阪神間の
主要駅近という希少性の高い好立地から、需要は堅調であるが、供給は限られている。物件による個別性が強く、取引
される規模や価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、貸店舗・貸事務所等の賃貸
物件も見受けられるものの、収益性よりも資産性を重視する需要者も多く、収益性から意思決定する需要者が中心とま
では至っていない。また収益価格は、試算の過程において想定要素を多く含んでいる。よって規範性から、実証的な比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宝塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 422,000 円／㎡

[104.3]
100

100
[105.0]

100
[ 70.6]

[100.0]
100

594,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    575,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

川西市内商業地では、市中心部の好立地で堅
調な需要が見られる一方、市中北部郊外では
繁華性が低下し需要が減退している地域も散
見される。

川西市の中心駅に近接する希少性を有する商
業地域で、堅調な需要が見られることから、
地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０２０４国 -29	芦屋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北28m国道、東4.8m、角地		１住居 (70,200)
b	０７２０４国 -34	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		近商 (90,400)
c	１８２０４国 -4	西宮市		建付地	（　）	長方形	北西10m県道、中間画地		近商地区計画等 (90,300)
d	０４１０４国 -22	川西市		更地	（　）	不整形	北18m国道、東4m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 564,535	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	550,285	100 [ 88.6]	621,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	621,000
b	(　 ) 426,952	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	428,660	100 [ 64.0]	669,781		670,000
c	(　 ) 374,557	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,928	100 [ 64.7]	584,124		584,000
d	(　 ) 343,643	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	354,173	100 [ 57.4]	617,026		617,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 623,000 円／㎡]

川西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	355,728,572	78,929,707	276,798,865	233,350,000	43,448,865	（　0.9321） 40,498,687	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	964,254,452 円　　　　（　 524,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,530.00	ＲＣ8F1B	12,568.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	600 ％	600 ％	1,840 ㎡	55.0 m x 36.4 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（区分貸し）　　２～８Ｆ店舗ないし事務所（区分貸し）　　Ｂ１Ｆ駐車場（３段昇降ピット機械式）

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

周辺の類似不動産の有効率等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	車庫	1,530.00

1～ 1	店舗	1,497.95	61.2	916.30	4,538	4,158,169	4.0	16,632,676
							2.0	8,316,338
2～ 8	店舗・事務所	1,362.95	87.7	1,194.82	3,000	3,584,460	4.0	14,337,840
							2.0	7,168,920
～

～

計		12,568.60	73.8	9,280.04		29,249,389		116,997,556
								58,498,778

⑨年額支払賃料	29,249,389 円　×　12ヶ月　＝　 350,992,668 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,280.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 60 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	350,992,668 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 25,649,487 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	336,143,181 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,997,556 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,088,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 58,498,778 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 18,497,314 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	355,728,572 円　　　　（　 193,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９１０４賃Ｔ２　　　　-8	3,489 ( 3,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,810 円/㎡　月額支払賃料（　 4,538 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ０６１０３賃Ｔ３　　　　-12	3,174 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,780
c	１３１０４賃Ｔ２　　　　-5	5,500 ( 5,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,000

川西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	17,950,000 円	3,590,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,471,707 円	361,792,668　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,813,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,515,000 円	3,590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,590,000 円	3,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,590,000 円	3,590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 78,929,707 円　（　　　　　　 42,897 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9321

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,590,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 12,568.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	233,350,000 円（　　　　　 126,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	355,728,572 円
②総費用	78,929,707 円
③純収益　①－②	276,798,865 円
④建物等に帰属する純収益	233,350,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,448,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,498,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 964,254,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,000 円／㎡）