別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川西 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -33 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市丸の内町１１６番６ ｢丸の内町８－７｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 滝山 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 滝山駅南西方 370m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持しつつ推移すると予測する。地価は若干 の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急宝塚線、能勢電鉄沿線の住宅地域で、概ね川西市及び周辺市の圏域である。想定される主な需要 者層は川西市及び周辺市居住の個人で、一次取得者が中心となる。キセラ川西の整備に伴い生活利便性が向上し、地価 は若干の上昇傾向となっている。市場の中心価格帯は土地で総額１０００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅は総 額２５００万円～３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的での取引が大半を占める。取引事例比較法の適用にあたっ ては同一需給圏内の価格牽連性がある取引事例に基づいて求めており説得力を有する価格を得た。尚、賃貸住宅は転勤 等の特殊な事情に基づくものに限られ、経済的に賃貸事業が成立する地域ではないため収益還元法の適用は断念した。 従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [101.0] 100 [ 76.2] [101.0] 100 123,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にある。キセラ川西地 内に総合医療センターが整備中であり、川西 ＩＣ周辺では大型物流施設の建設が計画され ている。 生活利便施設の充実等により、住宅地需要は 比較的堅調に推移しており、地価は若干の上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％