別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川西 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -31 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 4,670,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市一庫２丁目９７番 ｢一庫２－１２－２｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 と農地等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 日生中央 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 日生中央駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅と農地等が混在する住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価 は緩やかな下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能勢電鉄沿線及び川西能勢口駅を始点とするバス路線沿線の住宅地域。需要者は地縁者を中心とし、周 辺あるいは沿線の事業所に通う川西市内の居住者が多い。一般住宅、農家住宅と農地等が混在する住宅地で、地域外か らの需要は弱く、地価動向は緩やかな下落傾向で推移している。土地は５００万円前後、新築戸建住宅の総額は３，０ ００万円までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅や小規模開発された戸建住宅のほか農地も見られる郊外の住宅地域で、自己使用が中心であり、賃貸需要は乏 しく、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要 者は近隣の取引相場を指標に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用 して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.4] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工戸数は前年同期比で増加傾向に あり、川西能勢口駅周辺や中北部のニュータ ウンでは地価が上昇傾向にある。 一般住宅、農家住宅と農地等が混在する住宅 地域で、地域要因に変動はないが、需要が弱 く、地価は緩やかな下落で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％