別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 川西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -28 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市多田院西１丁目８３番 ｢多田院西１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 川西能勢口 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 川西能勢口駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 原野のなかに農家住宅等が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に変動は見込まれず今後も現 状のまま推移すると予想される。調区内宅地の需要は弱く、地価は下落傾向を持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏即ち対象不動産の属する市場は、川西市及び猪名川町を中心として隣接市に及ぶ市街化調整区域内の住宅地 である。需要者は地元に地縁性を有する市民が中心となる。住環境、生活利便性に劣ることから地価は下落傾向を持続 している。取引はめったになく、中心となる価格帯は指摘できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺市町に存する類似性の高い調区内宅地の取引事例と比準し、比準価格は２７０００円と求められた。なお、対象標 準地は市街化調整区域内にあり、収益目的の建物の建築が困難であることから収益還元法は適用しなかった。当地域で は自用目的の取引がほとんどであり取引価格を指標に価格が決定されることから、比準価格を標準とし、代表標準地を 規準とした価格との均衡性にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る土地の需要は堅調であるが、郊 外や高台にある土地の需要は低迷している。 農家住宅を中心とする集落的な地域であり、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％