別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川西 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -23 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　今川　健   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市東久代１丁目２２０番４ ｢東久代１－７－１４｣ ②地積 　(㎡) 96   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、空地等が混在する 住宅地域 西3m市道 水道、ガス、下水 北伊丹 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 北伊丹駅北方 680m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅やアパートを中心とした古くからの住宅地域である。新型コロナの長期化が懸念されるもの の、地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福知山線及び阪急伊丹線沿線の住宅地域。需要者は圏域内居住者が中心となっており、圏外からの転 入は少ない。最寄駅から徒歩圏にはあるものの、古くからの住宅地域であり、狭隘な道路が見られるため、引き合いは 多くはなく、地価はやや下落基調で推移している。土地は１，０００万円前後、新築戸建住宅の総額は２，５００万円 前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、空地、アパートが混在する住宅地域で、賃貸共同住宅も散見はされるものの、敷地面積の制約や、地域が収 益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域ではないため収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、 市場実態を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [180.3] [100.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市は阪神間のベッドタウンで人口は微減 、世帯数は微増傾向にある。新型コロナ拡大 による経済活動の下振れリスクに十分注視す る必要がある。 最寄駅徒歩圏内で、一般住宅、アパート、空 地等が混在する住宅地域である。地域要因に 大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％