別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -15 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠純   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市小戸３丁目１８７番３ ｢小戸３－９－３｣ ②地積 　(㎡) 188   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 新旧の一般住宅が混 在する古くからの住 宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 川西能勢口 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 川西能勢口駅北東方 980m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 新旧の一般住宅が混在する古くからの住宅地域であり、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。地価は 緩やかな上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北摂・阪神間の阪急宝塚線沿線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域。需要者の中心は周辺あるいは沿線の 事業所に通う川西市内の居住者が多い。新旧の一般住宅が混在する古くからの住宅地で、川西能勢口駅周辺の平坦地の 需要は堅調で、地価動向は緩やかな上昇傾向となっている。土地は２，０００～２，５００万円、新築戸建住宅の総額 は３，０００～４，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は自己使用の戸建住宅が主で、戸建賃貸住宅は転勤等の特殊な事情に基づくもので、経済的に賃貸事業が成 り立つ地域でないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で、主たる需要者は近隣の取引相場を指標 に意思決定するのが通常である。よって、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [109.3] [100.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設住宅着工戸数は前年同期比で増加傾向に あり、川西能勢口駅周辺や中北部のニュータ ウンでは地価が上昇傾向にある。 新旧の一般住宅が混在する古くからの住宅地 域で、地域要因に変動はなく、地価は緩やか な上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％