別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -13 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市加茂３丁目１７３番１１ ｢加茂３－６－１｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅、アパー ト等が混在する住宅 地域 北4.3m市道、東側道 水道、ガス、下水 川西池田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 川西池田駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測す る。地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅地域で、概ね川西市と宝塚市の南部、及び伊丹市北部の圏域で ある。想定される主な需要者層は同一需給圏内居住の一次取得者層が中心となっている。最寄駅からやや遠く、周辺に 農地等も残る雑多な環境の住宅地域であり、地価は概ね横ばい傾向となっている。市場の中心価格帯は土地で１，００ ０万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に価格決定をすることが一般 的であることから、市場性を反映する比準価格は説得力を有する。尚、対象標準地は画地規模が小さい等から経済合理 的な経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難と判断されるため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地を規 準とした価格との均衡性にも留意のうえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [103.0] 100 [144.5] [103.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にある。キセラ川西地 内に総合医療センターが整備中であり、川西 ＩＣ周辺では大型物流施設の建設が計画され ている。 地域要因に変動はなく、地価は概ね横ばい傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％