別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高砂 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市米田町米田字十人新田９５６番３ ②地積 　(㎡) 345   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 工場兼住宅 中小規模の工場、作 業所等が多い工業地 域 南10m市道 水道、下水 宝殿 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   170 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 宝殿駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場と低層住宅等が混在する地域で、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状 を維持しつつ推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び周辺市町の中小工場地あるいは住工混在地。需要者の中心は地元企業、あるいは中小事業者が 主である。近隣地域は市街地に存し、利便性の高い工業地に対する潜在的な需要増を反映して、地価は横ばいから上昇 傾向に転じている。なお、取引は規模や立地条件、業種等により価格水準がまちまちで、中心となる価格帯については 見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場用地の標準的な賃貸市場は成立しておらず、収益還元法は不採用とした。比準価格については、隣接市も含めた広 域的な範囲から事例を収集し、各事例について適切に補・修正を施して比準を行っており、地域性及び市場性を反映し た妥当性ある価格が得られた。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 77.2] [100.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 流通関連を中心に企業の設備投資は概ね活発 で、特にＩＣ周辺や稀少性の高い立地条件の 物件は高値で取引されることも多く、総じて 需要は底堅い。 住宅等が混在する中小工場地で、現時点で地 域要因に特段の変動は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％