別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高砂 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-2 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦   TEL.

鑑定評価額 5,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番 ｢荒井町新浜１－１－１｣ ②地積 　(㎡) 213,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 事務所兼工場 大工場が建ち並ぶ臨 海の工業地域 南東9m市道、三方路 水道、ガス 荒井 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   770 ｍ、南   420 ｍ、北   430 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   200,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 荒井駅北西方 870m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模工場が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市を含む県南部、用途的な類似地域は工業地域。臨海部の大工場を中心とする地域で、需要者の中心 は全国的な規模を有する製造業等の法人である。物流施設に対する需要が旺盛で大規模工場適地に対する供給は限定さ れており、交通利便性が高い地域を中心に需要は堅調である。他の用途に比べ取引件数が少なく、規模等にもバラツキ があるため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 原価法、収益還元法は後述のとおり適用できない。比準価格については、工業地域の事例に基づくため、市場を反映し た価格である。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に市域の他の標準地等の価格水準と の均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,200 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [139.2] [100.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は持ち直し傾向にあり、物流 関連を中心に土地需要は堅調に推移している 。 臨海部の大規模工業地で、地域要因に変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％