別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高砂 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -11 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 65,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市百合丘６番８３ ｢百合丘１－５４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 宝殿 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 宝殿駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、特別な変動要因もなく今後も概ね現状のまま推移するものと予測す る。地価水準は周辺取引価格等より横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市の住宅地域で、需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人を中心とする。高砂市内では工場跡 地での大規模分譲地があるほか、農地転用等による小規模分譲地が市内一円で散見される。当地域は幹線道路背後の住 宅地域で利便性は比較的良い。地域における需要の中心価格帯は、土地は１，０００万円前後、新築の戸建物件は２， ５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い取引事例から試算したもので、試算された価格は不動産の取 引市場や価格形成要因等を反映したものである。一方、収益価格は画地規模が小さいことから試算できず、又、積算価 格も後述する理由により試算できなかった。従って、代表標準地との検討も踏まえ比準価格を以て鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     86,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [133.9] [101.0] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。居住快適性の優る地域に対する需 要は底堅いが、今後コロナ禍による影響は注 視を要する。 概ね成熟した住宅地域で、地域要因の変動は 特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％