別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高砂 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -10 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市伊保１丁目１７９０番５ ｢伊保１－２－２１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5.5m市道 水道、ガス、下水 伊保 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 伊保駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は中規模一般住宅中心の住宅地域として成熟しており、今後も老朽化建物の建て替え等は予測できるが、 大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価は概ね横ばいで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市中心部の住宅地域で、需要者は地元居住のサラリーマン層が中心である。周辺では地元不動産開発 デベロッパー等による新規供給が散見され、土地総額は規模や立地によりバラつきが見られるが、総額２，０００万円 程度まで、土地建物総額としては３，０００万円前後が需要の中心である。近隣地域は既成市街地にあって建替え等の 動きも見られ、市場競争力は通常程度と判断する。また山陽電鉄沿線との価格牽連性がやや強い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする既成住宅地域であり、取引は自用目的が主で、賃貸住宅所有を目的とする土地売買は殆どなく、収 益価格は求めなかった。比準価格査定においては山陽電鉄沿線の類似地域に存する事例より試算した。需要者の意思決 定は周辺取引価格水準が基礎であり、比準価格はかかる需要者行動を強く反映していることから、十分説得力があると 判断した。検討した代表標準地との均衡性も保たれており、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [100.0] 100 57,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響、回復状況はエリア 、用途、物件によりバラついているが、需給 関係による地価の二極化傾向は拡大しつつあ る。 戸建住宅中心の地域であり、地域要因に特段 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％